सुप्रीम कोर्ट ने शुक्रवार को नोएडा में भूमि-स्वामित्व और विकास प्राधिकरणों को कड़ी फटकार लगाई, जिसमें उन हजारों घर खरीदारों की पीड़ा के प्रति उनकी उदासीनता के लिए उन्हें फटकार लगाई गई, जो अपने अपार्टमेंट प्राप्त करने के लिए वर्षों से इंतजार कर रहे हैं। शीर्ष अदालत ने दुख जताते हुए कहा कि ये घर खरीदार खुद को रियल एस्टेट डेवलपर्स द्वारा निर्माण पूरा करने में असमर्थता और ऐसे डेवलपर्स द्वारा बकाया राशि वसूलने के लिए अधिकारियों द्वारा किए जा रहे अथक प्रयासों के बीच फंसा हुआ पाते हैं।
न्यायमूर्ति संजीव खन्ना की अध्यक्षता वाली पीठ ने घर खरीदने वालों के अधिकारों की व्यवस्थागत उपेक्षा पर प्रकाश डालते हुए कहा, “आईबीसी (दिवालियापन और दिवालियापन संहिता) के तहत आने वाली अधिकांश परियोजनाएं नोएडा में हैं और इसके लिए नोएडा के अधिकारी ही जिम्मेदार हैं। उन्होंने जो योजना बनाई, उसमें उन्होंने फ्लैट खरीदारों की कभी चिंता नहीं की। उन्हें फ्लैट खरीदारों की बिल्कुल भी चिंता नहीं है।”
कर्ज में डूबी जेपी इंफ्राटेक लिमिटेड (जेआईएल) के मुआवजे के दावों को लेकर समाधान योजना पर आपत्ति जताने के लिए यमुना एक्सप्रेसवे औद्योगिक विकास प्राधिकरण (वाईईआईडीए) पर कड़ी प्रतिक्रिया देते हुए अदालत ने अफसोस जताया कि नोएडा में अधिकारियों ने घरों में निवेश करने वालों के हितों की तुलना में डेवलपर्स से बकाया राशि की वसूली को प्राथमिकता दी।
पीठ, जिसमें न्यायमूर्ति संजय कुमार और न्यायमूर्ति आर महादेवन भी शामिल हैं, ने वाईईआईडीए को निर्देश दिया कि वह निजी डेवलपर्स के साथ रियायत समझौते करते समय घर खरीदारों के हितों की सुरक्षा सुनिश्चित करने के लिए तैयार की गई योजनाओं और नियमों का रिकॉर्ड प्रस्तुत करे।
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इस बात पर जोर देते हुए कि प्राधिकरण को फ्लैट खरीदारों की सुरक्षा के लिए काम करना चाहिए, पीठ ने कहा: “आप यह नहीं कह सकते कि मुझे केवल अपने पैसे की चिंता है और फ्लैट खरीदारों से मेरा कोई लेना-देना नहीं है। यह बात इस अदालत को स्वीकार्य नहीं होगी।”
यह निर्देश राष्ट्रीय कंपनी कानून अपीलीय न्यायाधिकरण (एनसीएलएटी) के 24 मई के आदेश के खिलाफ वाईईआईडीए की अपील की सुनवाई के दौरान आया, जिसने जेआईएल के लिए सुरक्षा समूह की समाधान योजना को मंजूरी दी थी, जो नोएडा और ग्रेटर नोएडा में अपने “विश टाउन” आवास परियोजना में लगभग 20,000 अपार्टमेंट देने में विफल रही है।
घर खरीदने वालों के हितों की रक्षा करने पर सुप्रीम कोर्ट का जोर उन हजारों घर खरीदने वालों के लिए उम्मीद की किरण लेकर आया है, जो लंबे समय से चल रहे रियल एस्टेट और वित्तीय विवाद की जद्दोजहद में फंसे हुए हैं। करीब एक दशक से, इन घर खरीदने वालों को अनिश्चितता और वित्तीय तनाव का सामना करना पड़ रहा है, क्योंकि रियल एस्टेट डेवलपर्स वादा किए गए अपार्टमेंट देने में विफल रहे हैं, जबकि विकास प्राधिकरण मुख्य रूप से अपना बकाया वसूलने पर ध्यान केंद्रित कर रहे हैं।
शुक्रवार को जैसे ही मामला सामने आया, अदालत ने अपना रुख स्पष्ट कर दिया कि प्राधिकरण केवल घर खरीदारों की कीमत पर अपना बकाया वसूलने पर ध्यान केंद्रित नहीं कर सकता।
वाईईआईडीए की ओर से पेश हुए सॉलिसिटर जनरल तुषार मेहता से अदालत ने कहा, “अगर आप चाहते हैं कि रियायतकर्ता भुगतान करें, तो वे अपनी जेब से भुगतान नहीं करेंगे। वे घर खरीदने वालों पर बोझ डाल देंगे…आखिरकार फ्लैट खरीदने वालों को ही नुकसान होगा।”
एसजी ने कहा कि प्राधिकरण परियोजनाओं के पुनर्वास के खिलाफ नहीं है, बल्कि वह बकाया राशि एकत्र करने के सार्वजनिक कर्तव्य के तहत काम कर रहा है, जिसका उपयोग अंततः सार्वजनिक सुविधाओं के लिए किया जाएगा, इस पर पीठ ने इस बात का सबूत मांगते हुए जवाब दिया कि संकटग्रस्त घर खरीदारों की सहायता के लिए वाईईआईडीए ने अब तक क्या किया है।
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पीठ ने टिप्पणी की, “आपने एनसीएलएटी से कहा कि आप घर खरीदारों की मदद करना चाहते हैं। अब, आप हमें बताएं कि आपने क्या किया है… हम आपको बता दें कि अगर आपको घर खरीदारों की चिंता नहीं है, तो यह अदालत हस्तक्षेप करेगी।”
अपने आदेश में, न्यायालय ने YEIDA को निर्देश दिया कि वह घर खरीदने वालों को दी गई मौद्रिक और अन्य रियायतों के साथ-साथ IBC कार्यवाही के कारण विलंबित परियोजनाओं की स्थिति को रेखांकित करते हुए एक विस्तृत हलफनामा प्रस्तुत करे। प्राधिकरण को जेपी इंफ्राटेक के साथ अपने समझौते में विशिष्ट खंड प्रदान करने का भी निर्देश दिया गया था जो फ्लैट खरीदारों के हितों की रक्षा के लिए थे।
पीठ ने अगली सुनवाई अक्टूबर में तय करते हुए सॉलिसिटर जनरल से कहा, “आपने यह (ज़मीन) जेपी को दे दी और अब आप यह नहीं कह सकते कि मैं किसी भी चीज़ के लिए ज़िम्मेदार नहीं हूँ। आपको हमें बताना होगा कि आपने क्या किया है।”
न्यायालय ने वाईईआईडीए द्वारा शुरू की गई अलग कार्यवाही में हस्तक्षेप करने से भी परहेज किया, जिसमें प्राधिकरण द्वारा कॉर्पोरेट देनदारों सहित भूमि के पट्टेदारों से अतिरिक्त मुआवजे की मांग के खिलाफ जेपी के पक्ष में दिए गए मध्यस्थता निर्णय को चुनौती दी गई थी।
एनसीएलएटी के 24 मई के आदेश ने राष्ट्रीय कंपनी कानून न्यायाधिकरण (एनसीएलटी) के पिछले फैसले को खारिज कर दिया था, जिसमें सुरक्षा समूह को केवल 1.5 लाख रुपये का भुगतान करने को कहा गया था। ₹किसानों को बढ़े हुए भूमि मुआवजे के रूप में 10 लाख रुपये की राशि देने की मांग YEIDA ने की थी। ₹मुआवजे के तौर पर 1,689 करोड़ रुपये का भुगतान करने का आदेश दिया, लेकिन एनसीएलएटी ने अंततः फैसला सुनाया कि सुरक्षा समूह इस राशि का 79% भुगतान कर सकता है – ₹चार वर्षों में 1,334.3 करोड़ रु.
“न्यायिक प्राधिकरण (एनसीएलटी) द्वारा पारित विवादित आदेश, जहां तक वह अपीलकर्ता के दावे से संबंधित है, ₹एनसीएलएटी के अध्यक्ष न्यायमूर्ति अशोक भूषण और सदस्य (तकनीकी) बरुण मित्रा द्वारा दिए गए आदेश में कहा गया है, “किसानों के लिए अतिरिक्त मुआवजे के रूप में 1,689 करोड़ रुपये की राशि अलग रखी जाती है। समाधान योजना को मंजूरी देने वाले आदेश के बाकी हिस्से को बरकरार रखा जाता है।”
एनसीएलएटी ने सुरक्षा समूह को अपनी संशोधित समाधान योजना को लागू करने का निर्देश दिया, तथा 20,000 घर खरीदारों और 10,000 किसानों सहित सभी हितधारकों को लाभ पहुंचाने के लिए त्वरित कार्रवाई की आवश्यकता पर बल दिया।
एनसीएलएटी के आदेश से घर खरीदने वालों की उम्मीदें पुनर्जीवित हो गई हैं, जो लगभग एक दशक से अपना घर पाने के लिए इंतजार कर रहे हैं – जिनमें से कई ने फ्लैट की कुल लागत का 50% से अधिक भुगतान कर दिया है।
इसके अलावा, YEIDA ने अप्रैल 2024 में सुरक्षा समूह से भुगतान करने की भी मांग की थी ₹विश टाउन परियोजना में कॉमन एरिया सुविधाओं के विकास के लिए बाह्य विकास शुल्क (ईडीसी) के रूप में 1,500 करोड़ रुपये की मांग की गई। हालांकि, एनसीएलएटी के आदेश में ईडीसी की मांग को संबोधित नहीं किया गया, जिससे यह मुद्दा अनसुलझा रह गया।